今天上午，国家统计局公布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读时表示，2022年3月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。

房价下降城市环比减少、同比增加

3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%，广州下降0.1%；一线城市二手住宅环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；二手住宅环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有29个和47个，比上月分别增加5个和8个。

3月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.3%和2.8%，涨幅比上月分别回落0.1和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.6%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手住宅同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%，降幅比上月分别扩大0.5和0.6个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房价指数偏冷，防范后续继续降温的风险。当前房价指数特征明显，即环比涨幅在低谷挣扎，反弹有阻力，同比涨幅受此前环比下跌影响，还有进一步收窄甚至转负的可能。

新房价格正在触底

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在各地积极纾困楼市、按揭利率持续降低、预期开始有所稳定的情况下，新房价格指数下跌正在触及底部。同比涨幅从1.2%大幅收窄到0.7%，主要是受到疫情影响，热点开发商收回价格促销所致。

李宇嘉认为各线城市楼市都在好转，只是受疫情影响，好转的程度在弱化。一线城市新房价格连续3个月上涨，正在成为楼市回升稳定的发动机，由于上海、深圳的疫情冲击，涨幅连续两个月回落，但3月份环比0.4%的涨幅，显示回升势头还是比较明显。根据调研，热度城市中心区新房项目，已经取消或下调了优惠折扣，这是房价反弹的主要原因之一。二线城市连续2个月止跌，三线城市跌幅收窄，主要受低能级城市积极纾困，在补贴购房、公积金新政、降低首付比例等利好影响。

可以看到，房价下跌城市持续减少。环比仍有38个城市房价下跌，超过一半。而且，相比前两个月，环比房价下跌城市数量并未明显减少。同比方面，70城中还有29个城市的新房价格在下跌。意味着需求还比较弱。预计，未来政策还会继续纾困。

严跃进分析，从3月房价指数同比跌幅情况看，包括秦皇岛、哈尔滨等跌幅是比较大的，这与此类城市近期的政策出台都是比较吻合的。换句话说，对于全国70个大中城市中，房价指数同比下跌较为明显的普遍都会有救市或各类政策。从数据上看，包括大理、南充、泸州、常德、北海、岳阳、湛江、太原等城市近期出台救市政策的可能性将比较大。

需要注意的是，三四线城市房价同比下跌态势更加明显，说明此类城市的市场压力还是比较大的。从这个角度看，近期也要关注此类城市救市的做法，包括近期的淮北、南平等地的政策，也进一步说明政策会有进一步宽松的可能。

二手房回暖微弱

3月份，70城二手房价指数下跌0.2%，相比上月收窄，但跌幅比新房大，李宇嘉认为，这意味着二手房回调比新房明显。同比方面，70城下跌幅度从0.3%扩大至0.9%，主要受疫情影响，二手房集中的热点城市，交易受到极大冲击，部分需求观望，交易价低于预期的优先成交。

一线城市二手房价回升幅度下降，从上月的0.5%降至0.4%，这主要是受疫情影响，需求观望，导致高架盘难以成交，部分业主下调二手房，以尽快促成交易。二三线城市都在下跌，二线城市跌幅收窄至0.1%，趋于止跌，三线城市跌幅扩大。二线城市二手房挂牌量高，价格还在下跌。三线新房库存大，政策在救助新房，二手房市场持续阴跌。值得注意的是，3月份很多二线城市积极纾困市场，带动新房去化加速，换房需求增加，二手房也顺势回升。

严跃进认为，二手住宅市场环比在努力挣扎走出下跌通道，但有难度，而同比变化则因为过去环比下跌的拖累，将继续下跌。从这个角度看，市场喜忧参半。喜的一面是，随着各类政策的刺激，市场已经有了一点点暖意，虽然非常微弱。忧的是，由于去年下半年持续的下跌，其利空影响短期很难消除。

从3月份房价指数同比跌幅的情况看，包括秦皇岛、哈尔滨等跌幅是比较大的。这和一手房的数据也差不多。从跌幅较大的城市名单看，其实包括牡丹江、安庆、太原、大理、石家庄、南充、常德等城市。此类城市普遍都是三四线城市。近期可以看到，二手房市场出现了新的动作，类似贷款政策放松、限售政策放松等，其客观上都有助于促进二手房市场的活跃。但是确实需要注意，一手房市场的情绪不高，对于二手房来说也是会有影响的。

目前的二手房数据看，不光此前三线城市出现了下跌，现在二线城市也开始出现下跌。严跃进认为，这说明二线城市的房东也面临压力和焦灼的心态。近期包括二线城市的各类稳楼市政策，其实都有助于促进市场的企稳。

或许更多纾困政策在路上

严跃进认为，虽然目前房价指数在试图扭转下行态势，但由于三四线城市的不景气，所以反弹是有阻力的，需要防范房价继续降温的风险。从后续政策层面来看，预计4月份应是今年出台政策最频繁的一个月，极可能高频次、高密度、快节奏。当然此类政策的效应释放也需要一个过程。

从政策方面看，二手房方面其实已经迎来了很多利好政策，但市场情绪和预期有待进一步引导。至少从目前的情况看，一些城市二手房的参考价政策开始松绑，客观上有助于房东积极入市，同时结合信贷政策宽松的内容，也客观上会带来购房者的入市。另外需要关注的一点，和新房不一样，二手房涉及进小区带看房源的工作，要注意疫情对此类市场带来的干扰。

对于后市，李宇嘉认为楼市回升的确定性趋势增强。一方面，各地积极纾困楼市，自上而下降低利率，增加贷款支持等，以及针对疫情纾困行业、促进消费的措施正在加大，对后期楼市稳定的支撑力在增加。

预计二季度仍在低位徘徊，一方面，二手房大部分城市房价还在下跌，加上疫情冲击收入，对需求仍有冲击。另一方面，疫情还在反复，多点爆发，很多城市近期加大了防控的力度，对看房买房的影响非常大，预计二季度是楼市筑底期。

下半年，疫情有望得到控制，各种宽松扶持政策将开始进入效果显现期。

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