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北京二手房降温:挂牌破12万套 议价空间扩大
2023-05-31 20:00:45 来源:21世纪经济报道 编辑:news2020

5月下旬,李伟最终降价45万,忍痛把“老破小”房子卖出去了,他感觉再不降价也等不来希望,觉得接下来的6、7、8月份,北京二手房市场行情或许会更加平淡。

和李伟一样,他的经纪人张涛也感受到了北京二手房市场的凉意,尤其是与回暖的2月、3月相比,5月份,他所在的中介门店成交量大降,成交的房源也都是降价才换来结果。


(相关资料图)

这是发生在北京市东四环外一个老小区的案例,但整个北京二手房市场5月份都呈现出“成交下滑、价格下调、买方观望、库存房源明显增多”的特点。

链家官网数据显示,截至5月31日,北京二手房挂牌量已经突破了12万套,但21世纪经济报道记者从知情人士处获悉,实际挂牌量已经快逼近15万套。

记者调研发现,从3月份至今,北京二手房套均成交价格已经跌了几十万元,根据房型不同跌幅不等,400万左右的老房子下降约20万元,老旧学区房甚至降价超50万元,房龄比较新的小区,成交价也在下降。

“现在客户看完根本就没有下一步意向,连出价都不出,都在观望。”北京丰台区一位头部中介品牌经纪人则告诉21世纪经济报道记者,降价幅度不够大的房子甚至都吸引不到客户。

多位市场人士均认为,北京二手房市场现在已经事实上进入了买方市场。

“这种观望可能要持续到9月份。”多位经纪人判断,预计未来三个月内成交量依然不会有明显起色,价格也会经历调整。

成交量下滑近半

手里的老房子挂牌快半年,眼看着去年11月置换的次新房马上就到违约期,王强愈发着急了。

去年,王强以570万元在北京东五环、六环之间购买了一套80多平米的两居室,当时预留了半年的周转期限用来把现有的住房卖出去。那时候北京受疫情影响,市场需求受到积压,成交不太顺畅。

实际上,王强是经历过“好时候”的,今年春节过后,被压抑购房需求密集释放,市场在2、3月份迎来强劲反弹,一些观望的客户也因为市场热度的升温而积极入市。行情最好的时候,曾有人对王强这套60平米的老房子出价400万,但他还想再搏一搏,尽量弥合两套房之间的价差。

“短时间内成交量的上升,拉升了部分业主的预期,把报价提了上去。”麦田房产分析师的这种说法,正是王强的想法。

但是4月之后,看房的人原来越少,给出的购买价也越来越低,王强开始意识到他错过了市场高峰。

实际上,4、5月份北京二手房成交出现了明显的高位回落。

58安居客研究院数据显示,今年3月北京二手房成交量出现一个高峰,达到2.2万套,创下了北京近5年的新高,随后4月份下滑到约1.39万套,预计5月二手房成交在1.2万套左右。

根据北京住建委官网数据,截至30日,5月份北京二手房网签12117套,环比上月同期下滑13.0%,较3月份的22192万套,下降了45.4%。

“今年5月北京二手房成交量,在近五年中仅高于2022年。”麦田房产分析师指出,面对高性价比房源减少的情况,客户入市意愿减弱,再加上新增需求补充不足,使得4、5月份二手房成交下滑明显。

但另一位不愿具名的地产分析师指出,其实不是市场供应不足,反而是市场供应过量,根本原因在于消费者对楼市的悲观预期,加重了观望情绪。

“5月的看房量不多,那些楼层不好、户型有硬伤、临街或者顶层的房子,根本就没有客户看。”一位从业8年的房产经纪人对21世纪经济报道记者说,北京二手房市场一向是卖方占主导,但现在这种情形在慢慢转变,主动权切换到了买方手中。

58安居客研究院北京分析师任野也告诉21世纪经济报道记者,单就短周期的成交量来看,北京楼市的确转冷了,但二手房的成交下滑,不单单是市场冷热的问题,更深层次的是市场需求结构转变的体现。

任野认为,疫情三年,一方面压抑了购房需求,另一方面也激增了改善换房的需求,而且这种置换大多需要以“卖一买一”的方式来实现。但目前北京置换的需求,更多倾向于新房以及房龄在十年以内的准现房。

“而目前市场挂牌的二手房源,半数房龄超过二十年,且‘老破小’的占比较高,10年以内的次新房占比较低,导致北京当下二手房市场成交持续下滑,但土地市场却较为火热。”任野说。

买方挑楼龄、挑房型、挑价格,选择权相对较多。另一位房产经纪人也透露:“目前北京二手房市场上,买方的要求比较多,挑不到合心意的房子不出价,价格达不到心理预期就接着挑。”

不过,麦田房产分析师指出,也不必过分悲观,拉长时间看,今年1-5月份,北京二手房成交超过7.2万套,在近五年中仅次于2021年的9.1万套,排名第二,市场整体表现较为稳定。

挂牌增加、价格下行

前述李伟的房子,就没赶上市场最热闹的时候。3月底,他以415万的报价挂牌了一套老破小,他们小区同户型但楼层较差的房子曾在2月份以410万元成交。但过了两个月,始终没有合适的买房人出价,最终这套房只卖了370万元。

据李伟的经纪人张涛分析,小区里可选的房源太多了,李伟的房子并没有特别突出的优势,最终能成交也是靠降价吸引了客户。

5月份北京二手房挂牌房源量继续走高,麦田房产数据显示,5月挂牌量和上月相比增加3.7%。

去年11月份,“北京二手房挂牌量破10万套”的消息曾引起业内关注,但如今,链家网显示这个数据已经突破了12万套,内部实际挂牌量更是接近15万套。

虽然二手房挂牌量与市场情况并不能划等号,但挂牌量增加的同时,成交放缓,市场去化进一步承压。

根据麦田房产方面的数据,5月份北京二手房挂牌均价环比上月下降0.1%,与此同时,二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。和上月相比,不但业主的预期开始下降,而且在价格上也更愿意做出让步,以换取成交。

诸葛数据研究中心监测数据也显示,5月30日,北京降价二手房源为1694套,平均降价幅度15.1万元/套;涨价房源为79套,平均涨价幅度为18.38万元/套。

北京某品牌房产经纪人告诉21世纪经济报道记者,公司最近给每个经纪人都发了任务,他们负责的房源,每周至少有一套房子调低报价。

记者调研发现,北京西城德胜学区房近期挂牌价下行明显,有的业主将报价降低了超50万元,原本价格就上浮不多的老房子,成交价下降约20万元,房龄比较新的小区,成交价也降低了10万元左右。当然,这需要考虑到卖方的着急程度,也有一部分业主并不着急出售房屋,报价相对稳定。

“从购房者的角度,现在下行的市场购房者掌握选择的主动权,有更充足的时间挑选合适的房子。”麦田房产分析师表示。

展望接下来一段时间的北京二手房市场,任野认为,5月成交量与去年下半年回温状态类似。“北京楼市整体会比较稳定,不会出现报复性上涨、恶性下跌的剧烈波动,而且这种趋势,也将会是接下来市场的运行常态。”他说:“同时6-8月是楼市传统淡季,购房者有更充足的议价空间,可以多关注下二手笋盘和优质新房房源。”

麦田房产分析师则表示,从政策端来看,虽然近期北京出台了“带押过户”等政策,但政策目的在于优化交易流程,提升交易效率,对市场供需端预期及入市行为上没有产生实质性影响。当前市场在售房源不断增多,市场观望情绪增加,导致置换链条运转不畅,预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底过程。

该人士进一步指出,随着买卖双方价格博弈逐渐完成,以及“卖一买一退减个税”政策年底结束,很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税,再叠加年末购房需求小高峰,北京二手房市场或在年末迎来明显改善。

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