近日，福州市永泰县自然资源和规划局发布的一则土拍公告引发市场关注。该公告在出让地块的基本情况和规划指标要求中提到，“该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续”。

对此，市场上有声音认为楼市出现了新的信号—土拍或许要与现房销售挂钩。不过，证券时报·e公司记者注意到，土拍要求现房销售并不是新的模式。此前包括北京、杭州在内的多个城市就曾在土拍环节试点过现房销售模式。

多位业内人士在接受e公司记者采访时表示，短期内，全国范围内推广土拍与现房销售挂钩的模式并不可行。因为房地产开发商的个别项目可以实行现房销售，但其自有资金有限无法支撑全部项目实现该模式。另一方面，当前房地产市场形势下，应该优化房地产预售模式，不是大规模推广现售模式，否则就不利于房地产市场健康稳定发展。

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现房销售与土拍挂钩

7月15日，永泰县自然资源和规划局发布了一则关于2022年第六次公开出让国有建设用地使用权公告。

其中，永泰县自然资源和规划局决定以拍卖方式出让县辖区一幅国有建设用地使用权，该宗地用地总面积34535平方米，其中计容建设用地32878平方米，防护绿地用地面积1657平方米；配建商业计容建筑面积不大于3000平方米。沿地块西侧无偿配建1657平方米防护绿地，并负责日常管护，计入配套成本。

值得注意的是，公告中的一条对参拍企业的建设要求引发业内关注。“该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。”

该表述被业内视为永泰县将该地块的拍卖实行与现房销售挂钩的模式。

易居研究院智库中心研究总监严跃表示，永泰县明确了现房销售政策，此次提及现房销售有几个特点。“包括受近期风波影响，现房销售广受讨论，一些地方会在供地方面植入此类政策。此类政策更多还是在具体地块上，目前还不会出现颠覆性的改革，这也说明各地在关注房屋交付的问题，其实也体现了对购房者权益的保护。”“永泰县土拍现房销售，或是受到近期风波影响较大，地方政府为了避免项目停工、烂尾的出现，所以要求了现房销售。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对证券时报·e公司记者表示。

此前多地曾有试点

证券时报·e公司记者注意到，土拍要求现房销售并不是新的模式。此前包括北京、杭州在内的多个城市就曾试点过现房销售模式。

去年10月，北京市2021年度第二批次集中出让的11宗商品住宅用地进行了现场竞价，9宗成交地块中有2宗达到土地合理上限价格进入后续竞买程序，值得一提的是，这两宗地为北京第二批次供地中首次试点竞现房销售面积和摇号方式的地块。

此后，北京市规划和自然资源委员会方面曾表示，从试点到普及，竞现房销售面积试点范围不断扩大，减少购房纠纷，不断提升购房安全感。2021年的集中供地中，部分项目设置了竞现房销售面积环节，特别是大兴区海户项目，近一半面积实行现房销售，市场反响较好。

此前，广东曾尝试改革商品房预售制，在深圳龙华金茂府试点现房销售项目。

刘水也告诉记者，土拍要求现房销售并不是新方式。去年杭州二批集中供地，有些地块要求是现房销售。今年5月初，海南省规定，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

那么，这种现房销售模式有何利弊备受关注。刘水还认为，现房销售可以避免项目停工、烂尾的出现，避免购房者与开发商因质量问题引起纠纷等。而弊端是增加了房地产企业资金压力，特别是当前房企资金压力较大，会加大加重房企债务违约风险。此外由于建设工期，延迟供给，短期造成供给短缺，增加房价上涨压力。“当前房地产市场形势，应该优化房地产预售模式，不是大规模推广现售模式，否则不利于房地产市场健康稳定发展。”他建议。

中原地产首席分析师张大伟也告诉e公司记者，全国多地曾有少数地块试点过现房销售模式。他也认为，该模式短期内不会在全国范围内全面推开。“因为开发商自有资金只有30%，个别项目可能现房销售，但是短期不可能全面推开。”

值得注意的是，近期也有一些房企在对外销时，把现房销售当成重要营销卖点。对此，刘水认为，这是房企的营销策略。与前段时间房企推出小麦、大蒜、西瓜抵房类似，是房企的营销手段，或许是利用热点事件进行促销。此外，在新建商品房市场中，现房占比很少，大概在10%左右，绝大部分是期房销售。“实行现房销售，多是尾盘，以前销售剩余的少量房源。”

“不是国家规定的现房销售，大部分是卖不出去的楼盘，在国家政策没有明显变化的情况下，尽量别买现房，因为基本都是滞销项目。”张大伟说。

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